建案的主打亮點
市政雙園道旁的SRC豪宅，每層只有3戶。
地段｜市政北五路、面市政雙園道＊；捷運綠線市政府站步行約5.6分鐘（信義），惠來國小約585公尺（591）。
產品｜54戶、22層SRC，每層3戶＊；主力115.7–131.6坪。透明泳池、溫水池、SPA、健身房、宴會廳＊，並取得耐震標章＊。
價格｜110–113年車位有拆分成交5筆，扣車位41.6–55.3萬，中位數51.3萬；在售4筆，開價46.6–77.4萬/坪＊。
＊每層3戶、公設、耐震標章出自好房網與房仲介紹文；在售開價為591社區頁（2026年9月），屬開價，不是成交。
資料來源：591實價登錄、信義房屋、好房網；＊為刊登或參考資料
附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。
社區基本資料總覽
各平台資料有落差的地方，我直接標出來。簽約前以使用執照、建物謄本為準。
產品與公設：三房65.79–104.56坪、四房115.69–131.58坪（591）；車位175個。1–4樓公設：透明泳池、溫水池、SPA、三溫暖、健身房、宴會廳、閱覽室＊。第三種新市政中心專用區。基地591登載2,496坪，待確認。
資料來源：591實價登錄社區概況、信義房屋、好房網。地址：好房網為60號，實價登錄門牌為市政北五路66號。＊＝參考資料，非官方。
區域市場定位
市政府周邊的老豪宅裡，似水年華的成交單價站在前面；但近幾年的數字分散，要一筆一筆看。
單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同
- 和同區中古比：SRC、每層3戶＊，單價比由鉅A與A+、總太觀鼎高一截。
- 要注意的是方向：102–105年成交多在55–62萬，113年8樓只有41.6萬。行情不是一路往上。
資料來源：591實價登錄；各社區數字沿用本系列企劃書（2026年9月）。似水年華110–113年5筆：41.6、43.5、51.3、53.0、55.3。
四大地段價值
市政北五路、府會園道一帶，面市政雙園道＊。捷運、市府、綠園道都在走路範圍。
學區
惠來國小（約585公尺，591）惠文國小＊
商場與市場
新光三越、大遠百商圈＊國家歌劇院周邊
公園綠地
面市政雙園道＊府會園道綠帶＊
交通建設
捷運綠線市政府站，步行約5.6分鐘（信義）本戶競爭力
本戶條件還沒拿到。下面是同社區成交看出來的規律，本戶填進去就知道站在哪一段。
本戶資料
樓層：待確認戶別與坪數：待確認
座向／景觀面：待確認
車位（數量／坪數）：待確認
裝修（毛胚或裝潢）：待確認
屋況（管線、浴廚）：待確認
戶型
之1多為115.7坪、之2約120坪；之3有84.4–131.6坪多種。110–113年總價3,990–6,980萬。樓層與屋況
111年7F 55.3萬、19F 53.0萬；113年8F 41.6萬。樓層不是主因，成交時間、屋況與裝修差異更大。車位價
每筆成交：3車位／27.0坪：450–510萬
18.0坪：320–350萬
4車位／36.0坪：640萬（113-07）
不列入行情
106-09、102-02 18F 標示特殊交易；102-12 13F 29.8坪為分件登記案件；115-01 車位價待定，只作含車位參考。資料來源：591實價登錄 似水年華 101-08 至 115-01 共16筆（單價扣除車位）。
歷年實價登錄
102–105年在55–62萬的高點，110年後回到41–55萬。近三年只有2筆，其中1筆車位未拆分。
年均成交單價（萬/坪，扣車位；民國年）
| 成交年月 | 樓層 | 坪數（扣車位） | 總價（含車位） | 單價 |
|---|---|---|---|---|
| 115-01 | 16F | 122.6坪 | 5,450萬 | 44.5萬（含車位） |
| 113-07 | 8F | 120.0坪 | 5,638萬 | 41.6萬 |
| 111-06 | 19F | 131.6坪（無車位） | 6,980萬 | 53.0萬 |
| 111-05 | 7F | 115.7坪（4房） | 6,750萬 | 55.3萬 |
| 110-11 | 17F | 115.7坪 | 6,450萬 | 51.3萬 |
| 110-08 | 14F | 84.4坪 | 3,990萬 | 43.5萬 |
本戶合理帶：待本戶條件確認後計算。＊參考：110–113年扣車位41.6–55.3萬，中位數51.3萬；在售開價46.6–77.4萬＊。
資料來源：591實價登錄（單價扣除車位，更新至115年9月）；年均不含特殊交易、分件登記與車位待定；空白年份無成交。
周邊競品比較
市政府、府會園道周邊的百坪級中古。買方會把這幾個放在一起比。
| 社區 | 完工 | 戶數／樓高 | 主力坪數 | 參考單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 似水年華（本案） | 2008 | 54戶／22F | 115–132坪 | 110–113年 51.3 |
| 由鉅A與A+ | 2005 | 52戶／23F | 108–143坪 | 107–110年 43.7 |
| 聯聚和平大廈 | 2000＊ | 30戶／19F | 146–182坪 | 約40.0（含車位） |
| 惠宇天青 | 約2009＊ | 83戶／26F | 106–183坪 | 中位數 41.7 |
| 總太觀鼎 | 2007 | 37戶／15F | 72–94坪 | 中位數 約43.7 |
- 本案的優勢：SRC、每層3戶＊、公設完整＊；同區中古裡成交單價較高。
- 本案的弱點：行情從102–105年高點回落；近三年成交少，在售開價落差大（46.6–77.4萬）。
- 同在市政北五路的由鉅A與A+，坪數相近、單價低約7–8萬，是買方最直接的比較對象。
資料來源：591實價登錄與本系列企劃書整理；聯聚和平為含車位，其餘扣車位。＊完工年各來源不一，待確認。
買方輪廓與銷售策略
誰會買｜重視結構的換屋家庭
預算6,000–7,000萬，要115坪以上4房，在意SRC與耐震。誰會買｜市政核心的企業主
要市府旁的地址、完整公設與管理，接待客人有面子。誰會買｜想自己設計的買方
在售有毛胚戶＊，願意照自己的方式裝修，不為前屋主裝潢買單。賣點｜SRC、每層3戶＊
22層鋼骨鋼筋混凝土、耐震標章＊，每層只有3戶。賣點｜市政雙園道＊、捷運步行圈
捷運市政府站步行約5.6分鐘（信義），市府、府會園道都在旁邊。賣點｜裝修後的第二層價值
屋齡約18年，毛胚或舊裝都能重新規劃；我用室內設計角度估翻修預算，讓買方把總價算清楚。先說清楚的風險：行情曾在高點、近年回落；在售開價差距大；管理費每戶每月18,600元＊。