建案的主打亮點
歌劇院生活圈的二、三房，總價兩千多萬。
地段｜市政北三路131、133號，國家歌劇院公車站約241公尺、捷運綠線市政府站約605公尺、T&R廣場約53公尺（591）；隔壁是惠宇市政觀邸。
產品｜2004年完工、14層單棟、70戶，理和建設、達聯營造；以30–49坪二、三房為主，多附一個7.5坪車位。
價格｜近五年4筆成交，扣車位56.3–64.2萬，中位數約61.5萬；二房含車位總價約2,180–2,638萬。
＊距離依591交通出行：國家歌劇院為公車站、市政府為捷運站。
資料來源：591實價登錄社區概況與成交（更新至115年10月）
附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。
社區基本資料總覽
各平台資料有落差的地方，我直接標出來。簽約前以使用執照、建物謄本為準。
產品與基地：591房型：二房30.2–48.8坪、三房41.2–48.8坪、四房77.7坪；基地約322坪，第六種新市政中心專用區，座向朝東南（591）。
591成交註記「陽台外推；其他增建」（109-12 13–14樓之2），購買前要確認。
資料來源：591實價登錄社區概況。實價登錄門牌為市政北三路131號、133號。
區域市場定位
小坪數單價本來就高；大地子民三期中位數約61.5萬，但總價多在兩千多萬。
單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同
- 和隔壁惠宇市政觀邸比：單價高約16萬，但坪數只有三到四成，總價約2,200–2,700萬，觀邸要4,400萬以上。
- 和紀汎希比：坪數相近的二、三房，單價低約12.5萬；省下的是單價，放棄的是新建材與設備。
資料來源：591實價登錄；各社區數字沿用本系列企劃書。近五年4筆：56.3、61.4、61.5、64.2；筆數少，參考性有限。
四大地段價值
國家歌劇院就在附近，T&R廣場、餐廳都在百公尺內。
學區
惠來國小（約754公尺，591）生活機能
T&R廣場約53公尺餐廳約93公尺（591）
交通
國家歌劇院公車站約241公尺捷運市政府站約605公尺（591）
需留意
全國加油站中港交流道站約561公尺（591嫌惡設施）本戶競爭力
本戶條件還沒拿到。下面是同社區成交看出來的規律，本戶填進去就知道站在哪一段。
本戶資料
樓層：待確認戶別（之1／之2／之3）：待確認
座向／景觀面：待確認
車位（有／無）：待確認
交屋狀態（毛胚／裝潢）：待確認
屋況：待確認
戶型
之3多為30.2–31.2坪二房；之2多為41–43坪二、三房；之1約35–40坪；13–14樓之2跨兩層77.6坪四房。同戶兩次成交
7樓之3：106-09 2,050萬（59.2萬）、109-02 1,728萬（48.9萬）；兩次條件待查明細。車位
單一車位7.5坪多為200萬；部分成交無車位；114年9樓之1附2個車位15.1坪、400萬。資料來源：591實價登錄 大地子民三期 全部18筆（102-03 至 114-12）。
近年實價登錄
107年曾低到32–34萬；110年後回到50萬以上；114年9樓成交64.2萬，是社區最高。
有成交年份的年均單價（萬/坪，扣車位；民國年；不含109-12 13–14樓之2）
| 成交年月 | 樓層 | 坪數（扣車位） | 總價（含車位） | 單價 |
|---|---|---|---|---|
| 114-12 | 9F之1 | 70.9坪 | 4,950萬 | 64.2萬 |
| 112-11 | 3F之2 | 40.6坪 | 2,492萬（無車位） | 61.4萬 |
| 112-03 | 2F之1 | 35.2坪 | 2,180萬 | 56.3萬 |
| 111-11 | 7F之1 | 39.7坪 | 2,638萬 | 61.5萬 |
| 110-02 | 6F之3 | 30.2坪 | 1,708萬 | 49.9萬 |
| 110-01 | 11F之2 | 42.9坪 | 2,568萬 | 55.7萬 |
本戶合理帶：待本戶樓層、坪數與車位確認後計算。＊參考：近五年56.3–64.2萬，中位數約61.5萬；只有4筆，會再拿周邊社區交叉比對。
資料來源：591實價登錄（扣車位，更新至115年10月）；591共18筆；113年、115年無成交。591在售數與開價區間可能混有鄰近物件，不採用。
周邊競品比較
七期想用兩、三千萬買二、三房的買方，會把這幾個放在一起比。
| 社區 | 完工 | 戶數／樓高 | 主力坪數 | 參考單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 大地子民三期（本案） | 2004 | 70戶／14F | 30–49坪 | 近五年 61.5 |
| 紀汎希 | 2026 | 346戶／27F | 23–38坪 | 預售 74.0 |
| 理性與感性 | 2000 | 待確認／25F | 43–83坪 | 近五年 54.2 |
| 親家青雲道 | 2007 | 98戶／23F | 43–56坪 | 近三年 42.4 |
| 多寶大樓 | 1998 | 64戶／14F | 14–64坪 | 約29.5（含車位） |
- 本案的優勢：國家歌劇院公車站約241公尺、T&R廣場約53公尺；二房含車位總價約2,200–2,600萬。
- 本案的弱點：屋齡約22年、RC造；近五年只有4筆成交；部分戶別無車位；管理費待確認；有成交註記陽台外推、增建。
- 紀汎希單價高約12.5萬、是新成屋；親家青雲道坪數大一點、單價低約19萬。
資料來源：591實價登錄與本系列企劃書整理；單價：萬/坪，扣車位（多寶大樓為含車位，不能直接比）；統計期間不同。
買方輪廓與銷售策略
誰會買｜首購與小家庭
預算2,200–2,700萬，要七期的二房、附車位。誰會買｜自住兼出租考量的買方
二房小坪數，社區有出租物件（591）。誰會買｜換小坪數的熟齡買方
想留在歌劇院生活圈，不想再整理大坪數。賣點｜歌劇院生活圈
國家歌劇院公車站約241公尺、T&R廣場約53公尺（591）。賣點｜二房兩千多萬
近五年二房成交2,180–2,638萬（含車位）。賣點｜整理後的第二層價值
屋齡約22年、坪數小；我用室內設計角度看收納與動線，估裝修預算，讓買方把總價算清楚。先說清楚的風險：屋齡約22年；成交量少、單價受坪數影響大；部分戶別無車位；陽台外推與增建要先查。