建案的主打亮點
大陸建設剛完工的SC鋼骨新大樓，用中小坪數進七期核心。
地段｜惠中一街58號、市政北七路側；新光三越公車站約272公尺、捷運綠線市政府站約487公尺、惠來國小約538公尺（591）。
產品｜2棟27層SC鋼骨，大陸工程營造；一房、二房約56–71坪為主，高樓層三房約78坪（扣車位），部分為樓中樓。
價格｜113年預售成交扣車位73.2–87.5萬，中位數約77.0萬；高樓層三房81.5–87.5萬，是社區單價最高的產品。
＊591社區名稱為「豐蒔」。20筆為591最近20筆，皆為113年預售契約；591共登錄198筆。
資料來源：591實價登錄社區概況與成交（更新至115年9月）
附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。
社區基本資料總覽
各平台資料有落差的地方，我直接標出來。簽約前以使用執照、建物謄本為準。
產品與公設：權狀一房56–63坪、二房51–89坪、三房166坪（591）；車位平面101個、機械18個。公設：空中花園、游泳池、Lounge Bar（591）。第六種新市政中心專用區，基地約550坪。
資料來源：591實價登錄社區概況與建案介紹。591格局坪數為權狀坪數（含車位），實價登錄表內為扣車位坪數。
區域市場定位
豐蒔的預售單價，站在七期新成屋的上段；總價卻因為坪數小，比同建商的麗格、寶格低。
單位：萬/坪，扣車位；豐蒔為預售契約，其餘為成屋成交，性質不同
- 同建商比：大陸麗格約68.8萬、寶格約64.4萬；豐蒔新、坪數小，單價高8–13萬，總價從約4,500萬起。
- 要注意：這是預售契約價。完工後還沒有成屋成交，第一批轉手價會重新定義行情。
資料來源：591實價登錄；各社區數字沿用本系列企劃書（2026年9月）。
四大地段價值
惠中一街、市政北七路，新光三越與七期商圈在步行範圍。
學區
惠來國小（約538公尺，591）至善國中＊
商場與市場
新光三越、大遠百＊全聯、家樂福青海店＊
公園綠地
秋紅谷、夏綠地公園＊國家歌劇院＊
交通建設
捷運市政府站約487公尺（591）國道1號、台74線＊
本戶競爭力
本戶條件還沒拿到。下面是預售成交看出來的規律，本戶填進去就知道站在哪一段。
本戶資料
樓層：待確認戶別與坪數：待確認
是否樓中樓：待確認
車位（平面／機械）：待確認
交屋狀態（標配／毛胚）：待確認
預售原購入價：待確認
坪型
一房樓中樓55.8–60.5坪 75.6–80.0萬；二房57–64坪 74.1–79.5萬；二房70.5坪 73.2–78.8萬；三房78坪 81.5–87.5萬。樓層
三房：21F 81.5萬、23F 82.6萬、24F 87.5萬；二房70.5坪：9F 73.2萬到19F 78.8萬。越高越貴，差距清楚。車位價
每筆成交：9.6坪：180–280萬（多數）
14.4坪：365–410萬（三房）
預售轉售
本戶若是預售買方轉售，要把原購入價、已繳款與交屋條件一起算，才知道合理的出價底線。資料來源：591實價登錄 豐蒔 最近20筆（113-01 至 113-10，皆為預售契約，單價扣除車位）。
預售實價登錄
591看得到的20筆都是113年預售契約。完工後還沒有成屋成交，第一批轉手價很關鍵。
113年預售各坪型均價（萬/坪，扣車位）
| 成交年月 | 樓層 | 格局／坪數（扣車位） | 總價（含車位） | 單價 |
|---|---|---|---|---|
| 113-10 | 24F | 3房／78.4坪 | 7,268萬 | 87.5萬 |
| 113-09 | 12–13F | 1房樓中樓／55.8坪 | 4,498萬 | 77.2萬 |
| 113-09 | 18–19F | 1房樓中樓／60.5坪 | 5,118萬 | 80.0萬 |
| 113-07 | 19F | 2房／70.5坪 | 5,745萬 | 78.8萬 |
| 113-05 | 12F | 2房／70.5坪 | 5,600萬 | 75.5萬 |
| 113-05 | 8F | 2房／64.0坪 | 4,970萬 | 74.1萬 |
| 113-03 | 10F | 2房／60.0坪 | 4,986萬 | 79.5萬 |
| 113-01 | 23F | 3房／78.4坪 | 6,748萬 | 82.6萬 |
本戶合理帶：待本戶條件確認後計算。＊參考：同坪型預售73–88萬；591在售34筆，可見開價約73萬/坪（含車位），落在預售含車位約67–78萬之間。
資料來源：591實價登錄（扣車位，更新至115年9月）；統計採最近20筆，591共登錄198筆。預售含車位單價＝總價÷（扣車位坪數＋車位坪數）。
周邊競品比較
買方會拿同建商的麗格、寶格，和鄰近新成屋一起比。豐蒔的差別是：新、坪數小。
| 社區 | 完工 | 戶數／樓高 | 主力坪數 | 參考單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 大陸豐蒔（本案） | 2025 | 84戶／27F | 56–78坪 | 預售 77.0 |
| 大陸麗格 | 2020 | 166戶／33F | 74–126坪 | 近三年 68.8 |
| 大陸寶格 | 2017 | 67戶／39F | 147–188坪 | 147坪戶 64.4 |
| 寶璽天睿 | 2018 | 65戶／38F | 168–185坪 | 中位數 89.1 |
| 精銳市政廳 | 2013 | 66戶／23F | 66–76坪 | 近三年 54.6 |
- 本案的優勢：全新完工、SC鋼骨、大陸建設；二房總價4,600–5,800萬，是七期新大樓少見的門檻。
- 本案的弱點：在售34筆、同社區互相比價；還沒有成屋成交可參考；公設精簡、管理費待確認。
- 精銳市政廳坪數相近、單價低約22萬但屋齡13年；大陸麗格坪數較大、單價低約8萬。
資料來源：591實價登錄與本系列企劃書整理；單價：萬/坪，扣車位；統計期間與性質不同。
買方輪廓與銷售策略
誰會買｜想進七期的小家庭
預算5,000萬上下，要新成屋、二房或一房樓中樓。誰會買｜不想等預售的買方
要大陸建設的新房子，但不想再等三、四年交屋。誰會買｜高樓三房的換屋族
預算7,000萬上下，要21樓以上三房與較大車位。賣點｜全新完工、現成可住
2025年使照，大陸建設與大陸工程，SC鋼骨。賣點｜七期新大樓的總價門檻
二房約4,600–5,800萬，比同建商的麗格、寶格好入手。賣點｜新成屋的第一次裝修
我用室內設計角度規劃小坪數收納與格局，讓買方把總價算清楚。先說清楚的風險：在售量大、預售買方同時轉手；沒有成屋成交可比；管理費待確認。