建案的主打亮點
歌劇院與市府之間，屋齡約6年的鋼骨新大樓。
地段｜惠中路一段98號，國家歌劇院公車站約295公尺、捷運綠線市政府站約469公尺（591）；七期新市政中心專用區。
產品｜166戶、33層SC鋼骨，大陸工程營造；59–196坪多種坪型，主力73.8、97.7、115.6、125.6坪。
價格｜近三年一般成交16筆，扣車位63.0–84.2萬，中位數約68.8萬；坪數越小單價越高，73.8坪戶約69–74萬。
＊16筆取自591最近20筆中的一般成交；不含特殊交易、車位待定與待查明細。
資料來源：591實價登錄社區概況與成交（更新至115年9月）
附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。
社區基本資料總覽
各平台資料有落差的地方，我直接標出來。簽約前以使用執照、建物謄本為準。
產品與公設：58.85–195.95坪、一房到五房（591）；車位343個。接待大廳、中庭花園、會議室、健身房（591）。建築師徐維志；第六種新市政中心專用區，基地1,096坪。
資料來源：591實價登錄社區概況。實登門牌為惠中路一段100號。
區域市場定位
七期屋齡15年內的大樓裡，麗格用中坪數把總價門檻壓在5,300萬起，單價站在中段。
單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同
- 同建商比：大陸寶格以147坪為主、單價約64萬；麗格坪數小、單價高約4萬，總價反而低。
- 成交量是優勢：591登錄142筆，近三年一般成交16筆以上，行情透明，定價有依據。
資料來源：591實價登錄；各社區數字沿用本系列企劃書（2026年9月）。近三年16筆：63.0、65.3、66.0、66.4、66.4、66.8、67.6、68.5、69.2、70.0、70.0、71.8、72.1、73.2、74.3、84.2。
四大地段價值
國家歌劇院和市政府之間，七期的文化與行政核心都在走路範圍。
學區
惠來國小（約578公尺，591）惠文國中、惠文高中＊
商場與市場
新光三越、大遠百商圈＊國家歌劇院周邊
公園綠地
國家歌劇院周邊綠地＊府會園道、市政公園＊
交通建設
國家歌劇院公車站約295公尺、捷運市政府站約469公尺（591）本戶競爭力
本戶條件還沒拿到。下面是同社區成交看出來的規律，本戶填進去就知道站在哪一段。
本戶資料
樓層：待確認戶別與坪數：待確認
座向／景觀面：待確認
車位（數量／坪數）：待確認
交屋狀態（毛胚／裝潢）：待確認
屋況：待確認
坪型｜坪小價高
之5 73.8坪 69.2–74.3萬；之2 97.7坪 67.6–73.2萬；之6 115.6坪 63.0–66.4萬；之1 125.6坪 66.0–70.0萬。樓層
115.6坪：5F 63.0萬、11F與16F 66.4萬；97.7坪：22F 68.5萬、31F 73.2萬。高樓層有溢價，但不到坪型的影響。車位價
每筆成交：15.1坪：400–550萬（多為2車位）
7.5坪：180–400萬
不列入行情
114-12 32F、33F 58.9坪標示特殊交易；114-06 22F 車位價待定；113-03 9F 82.5坪 96.3萬遠高於同坪型，待查明細。資料來源：591實價登錄 大陸麗格 最近20筆（113-03 至 115-01，單價扣除車位）；591共142筆。
近年實價登錄
成交量大、價格帶清楚：115年兩筆65–66萬，和113年同坪型差不多，行情持平。
各坪型近三年成交均價（萬/坪，扣車位；82.5坪僅2筆）
| 成交年月 | 樓層 | 坪數（扣車位） | 總價（含車位） | 單價 |
|---|---|---|---|---|
| 115-01 | 13F | 125.6坪 | 8,728萬 | 66.0萬 |
| 115-01 | 12F | 115.6坪 | 8,000萬 | 65.3萬 |
| 114-11 | 5F | 115.6坪 | 7,735萬 | 63.0萬 |
| 114-04 | 26F | 73.8坪 | 5,350萬 | 70.0萬 |
| 114-02 | 4F | 73.8坪（2房） | 5,800萬 | 71.8萬 |
| 113-11 | 20F | 125.7坪（4房） | 8,900萬 | 66.8萬 |
| 113-11 | 17F | 82.6坪（2房） | 7,350萬 | 84.2萬 |
| 113-10 | 31F | 97.7坪 | 7,578萬 | 73.2萬 |
本戶合理帶：待本戶條件確認後，用同坪型成交計算。＊參考：近三年中位數約68.8萬；591在售45筆，開價約69.7–92萬＊。
資料來源：591實價登錄（單價扣除車位，更新至115年9月）；統計採最近20筆。在售45筆可能含重複刊登。
周邊競品比較
七期屋齡15年內的大樓。買方會拿同建商的寶格、和鄰近的豪宅一起比。
| 社區 | 完工 | 戶數／樓高 | 主力坪數 | 參考單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 大陸麗格（本案） | 2020 | 166戶／33F | 74–126坪 | 近三年 68.8 |
| 大陸寶格 | 2017 | 67戶／39F | 147–188坪 | 147坪戶 64.4 |
| 寶璽天睿 | 2018 | 65戶／38F | 168–185坪 | 中位數 89.1 |
| 寶輝秋紅谷 | 2015 | 146戶／41F | 157–171坪 | 76.0–87.8 |
| 精銳市政廳 | 2013 | 66戶／23F | 66–76坪 | 近三年 54.6 |
- 本案的優勢：屋齡約6年、SC鋼骨；坪型多，總價從5,300萬起，比百坪豪宅好入手。
- 本案的弱點：166戶、在售45筆，同社區互相比價；公設相對精簡，管理費每戶每月約1.5萬（591）。
- 精銳市政廳坪數相近、單價低約14萬，是預算較緊的買方會比的選項。
資料來源：591實價登錄與本系列企劃書整理；單價：萬/坪，扣車位；統計期間不同。
買方輪廓與銷售策略
誰會買｜想住新大樓的換屋家庭
預算5,300–6,000萬，要七期、屋齡新、74坪上下。誰會買｜企業主、專業人士
預算8,000–9,500萬，要115–126坪、鋼骨結構與市府旁地址。誰會買｜預售退場族
嫌預售單價破百、要等交屋；這裡屋齡約6年，現成可看。賣點｜大陸建設＊、SC鋼骨
大陸工程營造、33層鋼骨，屋齡約6年。賣點｜歌劇院與市府之間
國家歌劇院公車站約295公尺、捷運市政府站約469公尺（591）。賣點｜毛胚戶的第二層價值
在售有毛胚戶＊；我用室內設計角度估裝修預算，讓買方把總價算清楚。先說清楚的風險：在售量大、同社區比價；開價高於成交；591標示約405公尺有加油站。