建案的主打亮點
T&R廣場旁、2015年完工的23層大樓，三房76–90坪。
地段｜市政北二路36、38號，T&R廣場約64公尺、國家歌劇院公車站約214公尺、捷運綠線市政府站約678公尺（591）。
產品｜2015年完工、23層單棟、62戶，精銳建設；三房76–90坪為主，也有131–146坪四、五房；游泳池、健身房（591）。
價格｜近五年6筆，扣車位37.8–49.3萬，中位數約44.5萬；含車位總價3,990–7,660萬。車位價拆分差很多，比價時要一起看總價。
＊距離依591交通出行：國家歌劇院為公車站、市政府為捷運站。
資料來源：591實價登錄社區概況與成交（更新至115年10月）
附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。
社區基本資料總覽
各平台資料有落差的地方，我直接標出來。簽約前以使用執照、建物謄本為準。
產品與公設：591房型：二房77.7–119坪、三房75.5–130.9坪、四房88.6–131.1坪、五房131.1–146.3坪；接待大廳、中庭花園、交誼廳、游泳池、健身房。基地約504坪，第七種新市政中心專用區（591）。
資料來源：591實價登錄社區概況。591營造欄登載「悅騰建設」，實際營造廠待確認。
區域市場定位
歌劇院周邊屋齡十年上下的大樓裡，音悅廳單價在中段，差別在坪型與車位。
單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同
- 和同建商的精銳市政廳比：單價低約10萬，但坪數大一些、車位多。
- 和同時期的聯聚雍和、聚合發獨秀比：單價差不到1萬，差在坪型與車位配置。
資料來源：591實價登錄；各社區數字沿用本系列企劃書。近五年6筆：37.8、40.2、42.5、46.5、46.5、49.3；111-03、110-12 車位價待定，不列入。
四大地段價值
T&R廣場、餐廳都在百公尺內，國家歌劇院步行可到。
學區
惠來國小（約821公尺，591）生活機能
餐廳約44公尺T&R廣場約64公尺（591）
交通
國家歌劇院公車站約214公尺捷運市政府站約678公尺（591）
需留意
全國加油站中港交流道站約604公尺（591嫌惡設施）本戶競爭力
本戶條件還沒拿到。下面是同社區成交看出來的規律，本戶填進去就知道站在哪一段。
本戶資料
樓層：待確認戶別（之1／之2）：待確認
座向／景觀面：待確認
車位（數量／價格拆分）：待確認
交屋狀態（毛胚／裝潢）：待確認
屋況：待確認
戶型
之2多為76–78坪三房；之1多為90.5坪；17樓131.1坪五房；22–23樓跨兩層144.6坪五房。同戶兩次成交
5樓之2：112-07、114-01總價都是3,990萬，車位登記924→1,108萬，扣車位單價40.2→37.8萬。14樓之1：110-10 4,350萬→113-06 5,200萬。
車位
多配2–4個：2個22坪：504萬
3個34坪：553–1,108萬
4個46坪：1,563萬
不列入行情
105-10 1–3樓兩筆合併交易；105-07 22–23樓跨層戶；111-03、110-12 車位價待定。資料來源：591實價登錄 精銳音悅廳 最近20筆（105-06 至 115-07，單價扣除車位）；591共74筆。
近年實價登錄
近五年扣車位37.8–49.3萬，起伏大；一部分是車位價拆分不同，比價時要一起看總價。
有成交年份的年均單價（萬/坪，扣車位；民國年）
| 成交年月 | 樓層 | 坪數（扣車位） | 總價（含車位） | 單價 |
|---|---|---|---|---|
| 115-07 | 17F | 131.1坪 | 7,660萬 | 46.5萬 |
| 114-01 | 5F之2 | 76.2坪 | 3,990萬 | 37.8萬 |
| 113-06 | 14F之1 | 90.5坪 | 5,200萬 | 46.5萬 |
| 112-07 | 5F之2 | 76.2坪 | 3,990萬 | 40.2萬 |
| 111-06 | 6F之2 | 77.7坪 | 4,488萬 | 49.3萬 |
| 110-10 | 14F之1 | 90.5坪 | 4,350萬 | 42.5萬 |
本戶合理帶：待本戶樓層、坪型與車位確認後計算。＊參考：近五年扣車位37.8–49.3萬，中位數約44.5萬；三房含車位總價3,990–5,200萬。
資料來源：591實價登錄（扣車位，更新至115年10月）；統計採最近20筆，591共74筆；年均不含1–3樓、跨層戶與車位待定。591在售數與開價區間可能混有鄰近物件，不採用。
周邊競品比較
國家歌劇院一帶、屋齡十年上下的大樓，買方會放在一起比。
| 社區 | 完工 | 戶數／樓高 | 主力坪數 | 參考單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 精銳音悅廳（本案） | 2015 | 62戶／23F | 76–131坪 | 近五年 44.5 |
| 精銳市政廳 | 2013 | 66戶／23F | 66–76坪 | 近三年 54.6 |
| 聯聚雍和大廈 | 2012 | 44戶／25F | 89–106坪 | 近五年 45.5 |
| 聚合發獨秀 | 2013 | 88戶／34F | 108–140坪 | 近三年 43.7 |
| 惠宇市政觀邸 | 2006 | 37戶／23F | 100–118坪 | 近五年 45.7 |
- 本案的優勢：屋齡約11年；T&R廣場約64公尺、餐廳約44公尺；游泳池、健身房；多配2–4個車位。
- 本案的弱點：扣車位單價受車位拆分影響大；管理費與公設比待確認；RC造。
- 精銳市政廳單價高約10萬、坪數小；聚合發獨秀坪數大、單價相近。
資料來源：591實價登錄與本系列企劃書整理；單價：萬/坪，扣車位；統計期間不同。
買方輪廓與銷售策略
誰會買｜七期換屋家庭
預算4,000–5,200萬，要76–90坪三房、多車位。誰會買｜要大坪數五房的家族
要131坪以上五房；115年17樓成交7,660萬。誰會買｜多車家庭
每戶多配2–4個車位，不用再另外租車位。賣點｜T&R廣場、歌劇院生活圈
T&R廣場約64公尺、國家歌劇院公車站約214公尺（591）。賣點｜屋齡約11年、多車位
2015年完工；近五年成交多附2–4個車位。賣點｜整理後的第二層價值
三房76–90坪；我用室內設計角度看格局與裝修預算，讓買方把總價算清楚。先說清楚的風險：扣車位單價受車位拆分影響大；管理費與公設比待確認；本戶車位條件要先確認。