建案的主打亮點
國家歌劇院旁，全棟177坪的SRC大宅。
地段｜市政北五路238號，國家歌劇院公車站約177公尺、捷運綠線市政府站約588公尺（591）；七期新市政中心專用區。
產品｜50戶、29層SRC，聯聚建設、拓洋營造；實登幾乎都是177.5坪、3–4房，多附3個車位。
價格｜近三年成交4筆，扣車位59.6–71.0萬，中位數約62.2萬；在本系列2008年前後完工的社區裡單價最高，和2017年的大陸寶格相近。
＊同屋齡比較：似水年華51.3萬、龍寶心臻邸42.3萬、惠宇天青41.7萬、精銳紐約之星40.9萬（本系列企劃書，統計期間不同）。
資料來源：591實價登錄社區概況與成交（更新至115年9月）
附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。
社區基本資料總覽
各平台資料有落差的地方，我直接標出來。簽約前以使用執照、建物謄本為準。
產品與公設：三房、四房皆為177.48坪（591）；19樓有一筆355坪合併戶成交。車位169個，座向朝東；第七種新市政中心專用區，基地906坪（591）。每層戶數與社區公設待確認。
資料來源：591實價登錄社區概況。
區域市場定位
屋齡18年，單價卻和新豪宅站在一起。在本系列同屋齡社區裡，聯聚信義是單價最高的一檔。
單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同
- 和同屋齡比：似水年華、惠宇天青也是2008–09年完工，單價低11–20萬。
- 和新豪宅比：大陸寶格晚9年完工，147坪戶中位數約64萬，只比聯聚信義高2萬左右。
資料來源：591實價登錄；各社區數字沿用本系列企劃書（2026年9月）。近三年4筆：59.6、60.2、64.1、71.0；筆數少，中位數容易受單筆影響。
四大地段價值
國家歌劇院公車站走路兩三分鐘，市府、七期園道都在生活圈內。
學區
惠來國小（約673公尺，591）惠文國中、惠文高中＊
商場與市場
新光三越、大遠百商圈＊國家歌劇院周邊
公園綠地
國家歌劇院周邊綠地＊七期園道系統＊
交通建設
國家歌劇院公車站約177公尺、捷運市政府站約588公尺（591）本戶競爭力
本戶條件還沒拿到。下面是同社區成交看出來的規律，本戶填進去就知道站在哪一段。
本戶資料
樓層：待確認戶別（之1／之2）：待確認
座向／景觀面：待確認
車位（數量／坪數）：待確認
交屋狀態（毛胚／裝潢）：待確認
屋況：待確認
樓層
114年9F 59.6萬、10F 60.2萬；112年13F 64.1萬；115年20F 71.0萬。同坪型下，高樓層明顯拉高單價。坪型
幾乎全是177.5坪，買方比的就是樓層、座向與屋況。19樓355坪合併戶104年成交81.6萬，屬特例。車位價
每筆成交：3車位／24.0坪：348–627萬
24.0坪：810萬（114年兩筆）
4車位／32.0坪：552萬
車位未拆分
112-06 8F、110-09 25F、110-08 21F、110-05 25F、103-03 5F 車位價待定，591單價為含車位，只作參考。資料來源：591實價登錄 聯聚信義大廈 103-03 至 115-05 共16筆（單價扣除車位）。591備註有毛胚屋成交。
歷年實價登錄
103年就在70萬上下，114年回到60萬左右，115年20樓又拉到71.0萬。樓層的影響比年份大。
177坪戶年均成交單價（萬/坪，扣車位；民國年；僅計車位有拆分者）
| 成交年月 | 樓層 | 坪數（扣車位） | 總價（含車位） | 單價 |
|---|---|---|---|---|
| 115-05 | 20F | 177.5坪 | 13,200萬 | 71.0萬 |
| 114-04 | 10F | 177.5坪 | 11,500萬 | 60.2萬 |
| 114-03 | 9F | 177.5坪 | 11,380萬 | 59.6萬 |
| 112-10 | 13F | 177.5坪（4房） | 12,000萬 | 64.1萬 |
| 112-06 | 8F | 177.5坪 | 11,489萬 | 57.0萬（含車位） |
| 109-11 | 16F | 177.5坪 | 11,600萬 | 63.4萬 |
本戶合理帶：待本戶樓層與屋況確認後計算。＊參考：近三年59.6–71.0萬，中位數約62.2萬；591在售2筆，開價約63.5–93.3萬＊。
資料來源：591實價登錄（單價扣除車位，更新至115年9月）；110年成交車位皆未拆分，未列入年均；104-07 355坪合併戶未列入。
周邊競品比較
預算破億、要170坪以上的買方，會把這幾個放在一起比。
| 社區 | 完工 | 戶數／樓高 | 主力坪數 | 參考單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 聯聚信義大廈（本案） | 2008 | 50戶／29F | 177.5坪 | 近三年 62.2 |
| 大陸寶格 | 2017 | 67戶／39F | 147–188坪 | 147坪戶 64.4 |
| 寶輝秋紅谷 | 2015 | 146戶／41F | 157–171坪 | 76.0–87.8 |
| 惠宇天青 | 約2009＊ | 83戶／26F | 106–183坪 | 中位數 41.7 |
| 似水年華 | 2008 | 54戶／22F | 115–132坪 | 110–113年 51.3 |
- 本案的優勢：SRC、全棟177坪大宅、戶數少；同屋齡社區裡單價最高，行情有撐。
- 本案的弱點：總價破億、買方少；近三年只有4筆，行情容易被單筆牽動；管理費高。
- 惠宇天青最大183坪、單價低約20萬，是想要大坪數、預算較緊的買方會比的選項。
資料來源：591實價登錄與本系列企劃書整理；單價：萬/坪，扣車位；統計期間不同。
買方輪廓與銷售策略
誰會買｜企業主、專業人士
預算一億以上，要七期大宅、SRC與國家歌劇院旁的地址。誰會買｜三代同堂的大家庭
要177坪、多房與多車位，一家人住在同一層。誰會買｜嫌新豪宅太貴的買方
要大坪數但不想追新豪宅單價；這裡單價和大陸寶格相近。賣點｜全棟177坪、多附3車位
產品單純，每一戶都是大宅規格；車位多為3個、24坪。賣點｜SRC、同屋齡單價最高
近三年中位數約62.2萬，比同屋齡的似水年華、惠宇天青高11–20萬。賣點｜毛胚戶的第二層價值
有毛胚戶成交與在售＊；我用室內設計角度估裝修預算，讓買方把總價算清楚。先說清楚的風險：總價破億、買方少；近三年成交少；管理費每戶每月34,000元（591）。