建案的主打亮點
府會園道上，146坪起的大宅。
地段｜府會園道188號、園道綠帶首排＊；捷運綠線市政府站約242公尺（591）。
產品｜單棟30戶、19層，四房146.25–181.81坪、五房146.25坪；室內泳池、健身房、宴會廳、圖書室（信義）。
價格｜歷年一般成交含車位約37.6–41.3萬，車位價未拆分，扣車位後會更高；同條府會園道的寶璽天睿近90萬。
＊園道首排出自房仲介紹文；成交車位價皆「待定」，單價為含車位。
資料來源：591實價登錄、信義房屋社區頁；＊為參考資料
附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。
社區基本資料總覽
各平台資料有落差的地方，我直接標出來。簽約前以使用執照、建物謄本為準。
產品與公設：四房146.25–181.81坪、五房146.25坪（591）；平面車位。室內泳池、健身房、視聽中心、宴會廳、圖書室、交誼廳、會議室（信義）。座向朝西北、北、南；第三種住宅區，基地733坪（591）。
資料來源：591實價登錄社區概況、信義房屋。＊＝參考資料，非官方。
區域市場定位
府會園道上的大坪數老豪宅。含車位單價和同區扣車位的數字不能直接比，要先拆車位。
單位：萬/坪；聯聚和平為含車位，其餘為扣車位
- 扣掉車位後，聯聚和平的單價會比40萬高；高多少，要看本戶車位坪數與車位價。
- 同一條府會園道，新豪宅寶璽天睿近90萬；聯聚和平賣的是地段與大坪數，不是屋齡。
資料來源：591實價登錄；各社區數字沿用本系列企劃書（2026年9月）。聯聚和平一般成交4筆（含車位）：37.6、39.0、40.9、41.3。
四大地段價值
府會園道首排＊，離捷運市政府站約242公尺。捷運、綠園道、市府機能都在走路範圍，是這塊地本身的條件。
學區
惠來國小（約526公尺，591）惠文國小＊
商場與市場
新光三越、大遠百商圈＊國家歌劇院周邊
公園綠地
府會園道綠帶首排＊市政公園＊
交通建設
捷運綠線市政府站約242公尺（591）本戶競爭力
本戶條件還沒拿到。下面是同社區成交看出來的規律，本戶填進去就知道站在哪一段。
本戶資料
樓層：待確認坪數（主建物／車位）：待確認
座向／景觀面：待確認
車位（數量／形式）：待確認
裝修年份與範圍：待確認
屋況（管線、浴廚）：待確認
坪型
146.2坪總價5,500–5,980萬；181.8坪一般成交7,500萬（皆含車位）。車位
6筆車位價全部待定，591登載車位25.4–33.9坪。車位坪數大，扣車位後單價會明顯拉高。屋齡
屋齡約26年，管線、浴廚、外牆與電梯是買方必問。整理過的屋況，是拉開價差的關鍵。不列入行情
106-12 15F 51.1萬、102-11 9F 42.4萬標示特殊交易（含車位）。資料來源：591實價登錄 聯聚和平大廈 102-02 至 113-06 共6筆（車位價皆待定）。
歷年實價登錄
26年只有6筆，近三年1筆。成交稀少，每一筆都會被買方拿來比。
一般成交單價（萬/坪，含車位；不含特殊交易）
| 成交年月 | 樓層 | 格局／坪數 | 總價（含車位） | 單價（含車位） |
|---|---|---|---|---|
| 113-06 | 11F | 4房／146.2坪 | 5,500萬 | 37.6萬 |
| 109-07 | 11F | 4房／146.2坪 | 5,980萬 | 40.9萬 |
| 106-12 | 15F | 4房／146.2坪 | 7,468萬 | 51.1萬（特殊交易） |
| 105-05 | 9F | 4房／181.8坪 | 7,500萬 | 41.3萬 |
| 102-11 | 9F | 4房／181.8坪 | 7,700萬 | 42.4萬（特殊交易） |
| 102-02 | 14F | 5房／146.2坪 | 5,700萬 | 39.0萬 |
本戶合理帶：待本戶謄本拆出主建物與車位後計算。＊參考：在售開價約37.2–46.2萬/坪＊（591、信義）。
資料來源：591實價登錄（車位價皆待定，單價為含車位；更新至115年9月）。在售：信義5筆37.6–46.2萬；591顯示37.2–44.6萬，30戶社區在售數偏多，可能重複刊登，待確認。
周邊競品比較
市政府周邊的百坪以上大宅。買方會拿有拆車位、有近期成交的鄰居，來推估這裡的價格。
| 社區 | 完工 | 戶數／樓高 | 主力坪數 | 參考單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 聯聚和平大廈（本案） | 2000＊ | 30戶／19F | 146–182坪 | 約40.0（含車位） |
| 由鉅A與A+ | 2005 | 52戶／23F | 108–143坪 | 107–110年 43.7 |
| 惠宇天青 | 約2009＊ | 83戶／26F | 106–183坪 | 中位數 41.7 |
| 元亨利貞 | 2005 | 77戶／24F | 78–136坪 | 中位數 41.0 |
| 寶璽天睿（上緣） | 2018 | 65戶／38F | 168–185坪 | 中位數 89.1 |
- 本案的優勢：府會園道首排＊、捷運市政府站約242公尺（591）；30戶、146坪起的大宅，住戶單純。
- 本案的弱點：屋齡最長；成交稀少且車位未拆分，買方難以判斷合理價；在售物件不少。
- 惠宇天青坪數相近、較新；由鉅A與A+同在市府旁、總價低一截，都是買方會一起看的選項。
資料來源：591實價登錄與本系列企劃書整理；聯聚和平為含車位，其餘扣車位。＊完工年各來源不一，待確認。寶璽天睿為新豪宅上緣參考。
買方輪廓與銷售策略
誰會買｜要百坪大宅的企業主
預算5,000–7,500萬，要市府正對面的地址與百坪以上空間。誰會買｜三代同堂、自住換屋
要四到五房、大面積，願意用裝修預算換新屋況。誰會買｜預售退場的大坪數客
同條府會園道新豪宅近90萬一坪；這裡單價低一大截，買到同一條園道的地址。賣點｜府會園道、市府正對面
捷運市政府站約242公尺（591）。賣點｜146坪起的大坪數
四房、五房配置，這個總價在七期新案很難買到相同坪數。賣點｜裝修後的第二層價值
屋齡約26年，整層翻新空間大；我用室內設計角度估翻修預算，讓買方把總價算清楚。先說清楚的風險：屋齡約26年、成交稀少、車位未拆分；591登載管理費需先向管委會確認。