建案的主打亮點
T&R廣場旁的2棟27層大樓，以84坪三房為主。
地段｜市政北二路25、29號，T&R廣場約71公尺、國家歌劇院公車站約248公尺、捷運綠線市政府站約703公尺（591）；隔壁是精銳音悅廳。
產品｜2009年完工、2棟27層、106戶，聯聚建設、拓洋營造；29號多為71–86坪二、三房，25號約114–117坪；游泳池、SPA、KTV、瑜伽教室（591）。
價格｜近五年14筆，扣車位41.2–58.9萬，中位數約50.2萬；84坪三房近三年總價多在4,750–4,850萬。
＊距離依591交通出行：國家歌劇院為公車站、市政府為捷運站。
資料來源：591實價登錄社區概況與成交（更新至115年10月）
附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。
社區基本資料總覽
各平台資料有落差的地方，我直接標出來。簽約前以使用執照、建物謄本為準。
產品與公設：591房型：二房70.8–86.4坪、三房83.8–139.2坪、四房83.8–88.9坪；游泳池、健身房、瑜伽教室、KTV、SPA、空中花園、視聽室、Lounge Bar。基地約951坪，第七種新市政中心專用區（591）。
資料來源：591實價登錄社區概況。
區域市場定位
T&R廣場這一帶，怡和單價和2019年的國泰層峰差不多，比新6年的精銳音悅廳高約6萬。
單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同
- 和隔壁精銳音悅廳比：屋齡多6年，單價高約6萬；怡和以84坪三房為主，總價多在4,750–4,850萬。
- 和同建商的聯聚雍和比：單價高約5萬，坪數小一些、戶數多一倍以上。
資料來源：591實價登錄；各社區數字沿用本系列企劃書。近五年14筆：41.2、47.1、47.2、47.8、48.6、49.5、50.1、50.3、50.7、50.8、50.9、53.1、56.7、58.9；近三年7筆中位數約50.8。
四大地段價值
T&R廣場、餐廳都在百公尺內，國家歌劇院步行可到。
學區
惠來國小（約860公尺，591）生活機能
T&R廣場約71公尺餐廳約84公尺（591）
交通
國家歌劇院公車站約248公尺捷運市政府站約703公尺（591）
需留意
全國加油站中港交流道站約650公尺（591嫌惡設施）本戶競爭力
本戶條件還沒拿到。下面是同社區成交看出來的規律，本戶填進去就知道站在哪一段。
本戶資料
棟別（25號／29號）：待確認樓層／戶別：待確認
座向／景觀面：待確認
車位（數量／坪數）：待確認
交屋狀態（毛胚／裝潢）：待確認
屋況：待確認
戶型
29號之1–之5多為70.8–86.4坪二、三房，84坪最多；25號之1、之2約114–117坪。價格帶
84坪三房近三年多在49.5–50.9萬、總價4,750–4,850萬；114年18樓之5 58.9萬（5,750萬）較高。車位與增建
單一車位16.9–33.9坪、300–910萬，差很大；115-01 11樓之2註記陽台外推、其他增建。不列入行情
111-01 5樓之3 特殊交易；車位價待定5筆（112-08 14樓之1、111-12 10樓之2、111-08 6樓之1、111-03 16樓之2、110-09 14樓之1）。資料來源：591實價登錄 聯聚怡和大廈 最近20筆（110-09 至 115-01，單價扣除車位）；591共64筆。
近年實價登錄
111年多在47–51萬；112年後站穩50萬上下；114年18樓之5 58.9萬是近五年最高。
年均成交單價（萬/坪，扣車位；民國年）
| 成交年月 | 樓層 | 坪數（扣車位） | 總價（含車位） | 單價 |
|---|---|---|---|---|
| 115-01 | 29號11F之2 | 86.4坪 | 5,300萬＊ | 50.8萬 |
| 114-01 | 29號18F之5 | 83.8坪 | 5,750萬 | 58.9萬 |
| 113-07 | 29號12F之1 | 83.8坪 | 4,800萬 | 50.1萬 |
| 113-04 | 29號10F之1 | 83.8坪 | 4,750萬 | 49.5萬 |
| 113-03 | 25號12F之1 | 113.8坪 | 7,350萬 | 56.7萬 |
| 112-12 | 29號11F之3 | 70.8坪 | 3,900萬 | 50.9萬 |
本戶合理帶：待本戶棟別、樓層與屋況確認後計算。＊115-01註記陽台外推、增建。參考：近三年中位數約50.8萬。
資料來源：591實價登錄（扣車位，更新至115年10月）；統計採最近20筆，591共64筆；年均不含特殊交易與車位待定。591在售數與開價區間可能混有鄰近物件，不採用。
周邊競品比較
T&R廣場這一帶的大樓，買方看房時會一起比。
| 社區 | 完工 | 戶數／樓高 | 主力坪數 | 參考單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 聯聚怡和（本案） | 2009 | 106戶／27F | 71–117坪 | 近五年 50.2 |
| 國泰層峰 | 2019 | 54戶／32F | 128–133坪 | 近五年 50.9 |
| 聯聚雍和大廈 | 2012 | 44戶／25F | 89–106坪 | 近五年 45.5 |
| 精銳音悅廳 | 2015 | 62戶／23F | 76–131坪 | 近五年 44.5 |
| 林鼎一邸 | 2011 | 47戶／21F | 66–119坪 | 近五年 38.7 |
- 本案的優勢：T&R廣場約71公尺；84坪三房成交量穩定，近三年總價多在4,750–4,850萬；游泳池、SPA、KTV、瑜伽教室。
- 本案的弱點：屋齡約17年；車位登記價差大；有成交註記陽台外推、增建；管理費與公設比待確認。
- 國泰層峰新10年、單價只高約0.7萬、坪數大；精銳音悅廳單價低約6萬。
資料來源：591實價登錄與本系列企劃書整理；單價：萬/坪，扣車位；統計期間不同。
買方輪廓與銷售策略
誰會買｜七期換屋的小家庭
預算4,700–4,900萬，要84坪三房、附車位。誰會買｜要大三房的家庭
25號114–117坪，近年成交6,280–7,350萬。誰會買｜重視公設的買方
游泳池、SPA、KTV、瑜伽教室都在社區裡。賣點｜T&R廣場旁、2棟106戶
T&R廣場約71公尺、國家歌劇院公車站約248公尺（591）。賣點｜84坪三房、行情清楚
近三年84坪三房多在4,750–4,850萬，買方容易對照。賣點｜整理後的第二層價值
屋齡約17年；我用室內設計角度看管線與裝修預算，讓買方把總價算清楚。先說清楚的風險：屋齡約17年；車位登記價差大；有成交註記陽台外推與增建；管理費與公設比待確認。