建案的主打亮點
國家歌劇院旁，44戶、百坪上下的七期大樓。
地段｜市政北七路99號，國家歌劇院公車站約195公尺、捷運綠線市政府站約644公尺（591）；大遠百、新光三越商圈在周邊＊。
產品｜44戶、25層，聯聚建設、拓洋營造；主力89–106坪、3–4房，多附2個車位；健身房、空中花園、Lounge Bar（591）。
價格｜近五年車位有拆分成交5筆，扣車位40.1–57.9萬，中位數45.5萬；高樓層53–58萬、低樓層40–45萬，樓層差距明顯。
＊商圈為參考資料；距離依591交通出行，國家歌劇院為公車站、市政府為捷運站。
資料來源：591實價登錄社區概況與成交（更新至115年9月）
附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。
社區基本資料總覽
各平台資料有落差的地方，我直接標出來。簽約前以使用執照、建物謄本為準。
產品與公設：三房88.93–126.04坪、四房93.68–103.82坪（591）；車位122個。接待大廳、空中花園、Lounge Bar、健身房、閱覽室、會議室、交誼廳（591）。第六種新市政中心專用區，基地334坪。
資料來源：591實價登錄社區概況。
區域市場定位
屋齡相近的七期中古大樓裡，聯聚雍和的單價在中段；高樓層成交能拉到50萬以上。
單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同
- 同年完工的順天夏朵最後一筆約35萬，聯聚雍和高約10萬；比精銳市政廳低約9萬，但每戶多了20–30坪。
- 隔壁的紀汎希是23–26坪新成屋；要百坪、三四房的買方，選項會回到雍和這類中古大樓。
資料來源：591實價登錄；各社區數字沿用本系列企劃書（2026年9月）。近五年5筆：40.1、44.3、45.5、53.0、57.9。
四大地段價值
市政北七路，國家歌劇院公車站走路約三分鐘，大遠百、新光三越商圈在周邊。
學區
惠來國小（約637公尺，591）惠文國中、惠文高中＊
商場與市場
大遠百、新光三越商圈＊7-ELEVEN約98公尺（591）
公園綠地
國家歌劇院、夏綠地公園＊社區空中花園（591）
交通建設
國家歌劇院公車站約195公尺、捷運市政府站約644公尺（591）本戶競爭力
本戶條件還沒拿到。下面是同社區成交看出來的規律，本戶填進去就知道站在哪一段。
本戶資料
樓層：待確認戶別（之1／之2）：待確認
座向／景觀面：待確認
車位（數量／坪數）：待確認
裝修年份與範圍：待確認
屋況（管線、浴廚）：待確認
樓層
近五年：3–5樓40.1–45.5萬；20樓53.0萬、23樓57.9萬。同坪型下，高低樓層差十萬以上。轉手紀錄
5樓之1：111年3月4,550萬、115年7月4,988萬（含車位），四年多約多438萬。車位價
多為2車位／20.0坪：104–105年：280萬
106–107年：340萬
109年後：400萬
不列入行情
107-08 25F 126坪 特殊交易（關係人交易）；115-04 8F、111-11 3F、111-04 5F、110-08 16F之2、110-02 23F 車位價待定，只作含車位參考。資料來源：591實價登錄 聯聚雍和大廈 最近20筆（104-09 至 115-07，單價扣除車位）；591共65筆。
歷年實價登錄
104–106年約48–52萬，109–111年低樓層回到40萬出頭，高樓層則在53–58萬。
年均成交單價（萬/坪，扣車位；民國年；每年筆數少，受樓層影響大）
| 成交年月 | 樓層 | 格局／坪數（扣車位） | 總價（含車位） | 單價 |
|---|---|---|---|---|
| 115-07 | 5F | 103.5坪 | 4,988萬 | 44.3萬 |
| 115-04 | 8F | 103.8坪 | 4,800萬 | 38.8萬（含車位） |
| 113-01 | 20F | 4房／103.8坪 | 5,900萬 | 53.0萬 |
| 111-10 | 23F | 2房／88.9坪 | 5,550萬 | 57.9萬 |
| 111-05 | 4F | 3房／104.4坪 | 5,150萬 | 45.5萬 |
| 111-03 | 5F | 3房／103.5坪 | 4,550萬 | 40.1萬 |
本戶合理帶：待本戶樓層與屋況確認後計算。＊參考：近五年40.1–57.9萬，中位數45.5萬；低樓層看40–45萬、高樓層看53–58萬。
資料來源：591實價登錄（單價扣除車位，更新至115年9月）；年均不含特殊交易與車位待定；統計採最近20筆。591在售顯示54筆，但列表混有鄰近社區物件，不採用。
周邊競品比較
預算五千萬上下、要百坪三四房的買方，會把這幾個放在一起比。
| 社區 | 完工 | 戶數／樓高 | 主力坪數 | 參考單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 聯聚雍和大廈（本案） | 2012 | 44戶／25F | 89–106坪 | 近五年 45.5 |
| 精銳市政廳 | 2013 | 66戶／23F | 66–76坪 | 近三年 54.6 |
| 順天夏朵 | 2012/07 | 51戶／30F | 107坪 | 35.1（113-07） |
| 總太觀鼎 | 2007 | 37戶／15F | 72–94坪 | 中位數 約43.7 |
| 紀汎希（鄰近新成屋） | 2026 | 346戶／27F | 23–38坪 | 預售 74.0 |
- 本案的優勢：44戶小社區、百坪三四房、多附2車位；國家歌劇院與大遠百商圈步行可到。
- 本案的弱點：RC結構；近三年一般成交只有2筆；管理費每戶每月約1.9萬（591）。
- 精銳市政廳離捷運較近、坪數小；順天夏朵同年完工、107坪、單價低一截，是買方最直接的比較。
資料來源：591實價登錄與本系列企劃書整理；單價：萬/坪，扣車位；統計期間與性質不同。
買方輪廓與銷售策略
誰會買｜七期換屋的家庭
預算5,000萬上下，要百坪三四房、兩個車位。誰會買｜嫌新成屋太小的買方
看過紀汎希這類小坪數新案，想要大空間、多房間。誰會買｜高樓景觀客
20樓以上成交53–58萬，重視視野與樓層。賣點｜44戶、百坪三四房
住戶單純，每戶89–106坪，多附2個車位。賣點｜國家歌劇院、大遠百步行圈
國家歌劇院公車站約195公尺（591），商圈與綠地都在附近。賣點｜裝修後的第二層價值
屋齡約14年，格局與浴廚可局部更新；我用室內設計角度估預算，讓買方把總價算清楚。先說清楚的風險：近三年成交少、高低樓層價差大；管理費每戶每月18,652元（591）。