建案的主打亮點
T&R廣場旁的28層SRC大樓，每戶約100–122坪。
地段｜市政北二路8號，T&R廣場約36公尺、國家歌劇院公車站約300公尺、捷運綠線市政府站約602公尺（591）；隔壁是聯聚公園大廈、國泰層峰。
產品｜2014年完工、28層單棟、72戶、SRC造，成中恆營造；成交多為96–122坪三、四房；游泳池、SPA、KTV、廚藝教室、Lounge Bar（591）。
價格｜近五年8筆，扣車位36.6–46.8萬，中位數約44.0萬；含車位總價4,850–5,950萬。111年後多在43–47萬。
＊距離依591交通出行：國家歌劇院為公車站、市政府為捷運站。
資料來源：591實價登錄社區概況與成交（更新至115年10月）
附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。
社區基本資料總覽
各平台資料有落差的地方，我直接標出來。簽約前以使用執照、建物謄本為準。
產品與公設：591房型：二房100.7坪、三房99–132坪、四房100.7–152坪；接待大廳、空中花園、游泳池、健身房、SPA、KTV、俱樂部、廚藝教室、Lounge Bar；有電動車充電設備。基地約537坪（591）。
資料來源：591實價登錄社區概況。591起造人欄為永豐商業銀行，可能是信託起造，實際建商以使照為準。
區域市場定位
歌劇院周邊屋齡十年上下的大樓裡，悅觀單價在中段，差在結構與公設。
單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同
- 和隔一條街的精銳音悅廳比：同年代、單價幾乎一樣；悅觀是SRC、28層，公設項目多。
- 和精銳市政廳比：單價低約10萬，但每戶大三到四成，總價接近或更高。
資料來源：591實價登錄；各社區數字沿用本系列企劃書。近五年8筆：36.6、38.7、42.9、43.8、44.2、45.5、46.2、46.8；114-08兩筆車位價待定不列入。
四大地段價值
T&R廣場約36公尺，國家歌劇院、捷運都在步行範圍。
學區
惠來國小（約780公尺，591）生活機能
T&R廣場約36公尺餐廳約137公尺（591）
交通
國家歌劇院公車站約300公尺捷運市政府站約602公尺（591）
社區公設
游泳池、健身房、SPAKTV、廚藝教室（591）
本戶競爭力
本戶條件還沒拿到。下面是同社區成交看出來的規律，本戶填進去就知道站在哪一段。
本戶資料
樓層：待確認戶別（之1／之2／之3）：待確認
座向／景觀面：待確認
車位（數量／坪數）：待確認
交屋狀態（毛胚／裝潢）：待確認
屋況：待確認
戶型
之1多為121–122坪；之2約119.7坪四房；之3約100–101坪；26樓之1、之2約97–99坪。同戶兩次成交
16樓之1：109-04 5,380萬（41.4萬）、110-11 4,850萬（36.6萬）；兩次條件待查明細。車位
車位多為11.5–18坪、257–440萬；114年起登記440萬。不列入行情
110-04 5樓之3、109-11 9樓之3 特殊交易；114-08 14樓之1、23樓之1 車位價待定（含車位39.0、40.3萬）。資料來源：591實價登錄 銳豐悅觀 最近20筆（108-02 至 114-12，單價扣除車位）；591共94筆。
近年實價登錄
109–110年在33–41萬；111年後回到43–47萬；114年26樓兩戶45.5–46.2萬。
有成交年份的年均單價（萬/坪，扣車位；民國年）
| 成交年月 | 樓層 | 坪數（扣車位） | 總價（含車位） | 單價 |
|---|---|---|---|---|
| 114-12 | 26F之2 | 96.5坪 | 4,900萬 | 46.2萬 |
| 114-12 | 26F之1 | 99.1坪 | 4,950萬 | 45.5萬 |
| 113-11 | 23F之2 | 119.7坪 | 5,730萬 | 44.2萬 |
| 111-03 | 17F之1 | 122.3坪 | 5,600萬 | 42.9萬 |
| 111-01 | 24F之2 | 119.7坪 | 5,950萬 | 46.8萬 |
| 110-11 | 16F之1 | 122.3坪 | 4,850萬 | 36.6萬 |
本戶合理帶：待本戶樓層、坪型與屋況確認後計算。＊參考：近五年36.6–46.8萬，中位數約44.0萬；111年後多在43–47萬。
資料來源：591實價登錄（扣車位，更新至115年10月）；統計採最近20筆，591共94筆；年均不含特殊交易與車位待定。591在售數與開價區間可能混有鄰近物件，不採用。
周邊競品比較
國家歌劇院一帶、屋齡十年上下的百坪大樓，買方會放在一起比。
| 社區 | 完工 | 戶數／樓高 | 主力坪數 | 參考單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 銳豐悅觀（本案） | 2014 | 72戶／28F | 96–122坪 | 近五年 44.0 |
| 精銳音悅廳 | 2015 | 62戶／23F | 76–131坪 | 近五年 44.5 |
| 聚合發獨秀 | 2013 | 88戶／34F | 108–140坪 | 近三年 43.7 |
| 聯聚雍和大廈 | 2012 | 44戶／25F | 89–106坪 | 近五年 45.5 |
| 精銳市政廳 | 2013 | 66戶／23F | 66–76坪 | 近三年 54.6 |
- 本案的優勢：T&R廣場約36公尺；SRC、28層；公設項目多（游泳池、SPA、KTV、廚藝教室等）。
- 本案的弱點：109–110年曾低到33–37萬；部分成交登記0房、車位價待定；起造人、管理費與公設比待確認。
- 精銳音悅廳單價相近、RC造；精銳市政廳單價高約10萬、坪數小三到四成。
資料來源：591實價登錄與本系列企劃書整理；單價：萬/坪，扣車位；統計期間不同。
買方輪廓與銷售策略
誰會買｜七期換屋家庭
預算5,000–6,000萬，要100–122坪三、四房。誰會買｜重視公設的家庭
游泳池、健身房、SPA在社區裡，不用另外辦會員。誰會買｜高樓景觀客
要20樓以上；23–26樓成交4,900–5,950萬。賣點｜T&R廣場旁
T&R廣場約36公尺、國家歌劇院公車站約300公尺（591）。賣點｜SRC、公設多
2014年完工、SRC造28層；游泳池、SPA、KTV、廚藝教室（591）。賣點｜整理後的第二層價值
多筆成交登記0房，可能是毛胚或未隔間；我用室內設計角度估格局與裝修預算，讓買方把總價算清楚。先說清楚的風險：109–110年價格曾回落；部分成交登記0房、車位價待定；起造人、管理費與公設比待確認。