建案的主打亮點
市政路上、2012年完工的22層雙棟大樓，以約99坪四房為主；近一年4筆成交都在47–49萬。
地段｜市政路58、60號，家樂福約273公尺、楓康超市約323公尺（信義），捷運綠線水安宮站約388公尺（591）。
產品｜2012年完工、22層、2棟、75戶、RC造，龍寶建設、名傑營造；公設比約32.5%；有游泳池、健身房、SPA、瑜伽教室（591）。
價格｜近五年8筆（不含1筆特殊交易），扣車位42.3–53.7萬，中位數約47.8萬；最新一筆115年7月47.7萬。
資料來源：591實價登錄（單價扣除車位，更新至115年11月）、社區概況；信義房屋社區資料
附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。
社區基本資料總覽
各平台資料有落差的地方，我直接標出來。簽約前以使用執照、建物謄本為準。
產品與公設：591房型：二房98.9坪、三房89.0–128.7坪、四房97.0–231.5坪、五房128.7坪；游泳池、健身房、SPA、瑜伽教室、廚藝教室、KTV、視聽室、桌球室、Lounge Bar；座向多面向，以本戶為準。
資料來源：591實價登錄社區概況（社區名：誠臻邸）、信義房屋。
區域市場定位
本系列8個2011–2014年完工的七期大樓裡，誠臻邸單價排第2，站在前段。
單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同
- 和同屋齡比：低於精銳市政廳約7萬，高於聯聚雍和大廈、銳豐悅觀、聚合發獨秀約2–4萬。
- 和鄰近的國泰府會園道比（2015，53.4）：單價低約6萬，屋齡多3年。
資料來源：591實價登錄；各社區數字沿用本系列企劃書。近五年8筆：42.3、47.3、47.3、47.7、47.8、47.8、48.5、53.7。
四大地段價值
超市、公園、捷運都在約400公尺內的步行範圍。
學區
惠文國小約796公尺（591）大業國中約783公尺（信義）
生活機能
家樂福約273公尺楓康超市約323公尺（信義）
公園與市政
水安公園約393公尺臺中市議會約326公尺（信義）
交通
捷運水安宮站約388公尺（591）文心市政路口公車站約354公尺
本戶競爭力
本戶條件還沒拿到。下面是同社區成交看出來的規律，本戶填進去就知道站在哪一段。
本戶資料
樓層：待確認戶別（58／60號、之1／之2）：待確認
座向／景觀面：待確認
車位（數量／坪數）：待確認
交屋狀態（毛胚／裝潢）：待確認
屋況：待確認
戶型
近五年成交集中兩種：60號約97–99坪、58號約116–117坪，四房為主。樓層與單價
近五年約99坪戶：除4樓42.3萬（111-07）外，3–19樓5筆都在47.3–48.5萬，樓層差距不明顯。58號：10樓47.8萬、17樓53.7萬，只有2筆，條件要看明細。車位
成交登記：2車位27.0坪／400萬（114-11）；3車位40.5坪／600萬（115-07）、3車位40.5坪／480萬（111-07）；54.0坪／800萬（115-06，車位數未標）。車位種類591未標示，以謄本為準。資料來源：591實價登錄（單價扣除車位，更新至115年11月），106-11起最近20筆。
近年實價登錄
110年以來年均大致在47–49萬，走勢平穩。115年已有3筆，最新一筆47.7萬。
年均成交單價（萬/坪，扣車位；民國年；不含特殊交易；括號為筆數）
| 成交年月 | 樓層 | 坪數（扣車位） | 車位 | 總價（含車位） | 單價 |
|---|---|---|---|---|---|
| 115-07 | 8F之2 | 99.2坪 | 3車位40.5坪／600萬 | 5,328萬 | 47.7萬 |
| 115-06 | 3F之1 | 97.0坪 | 54.0坪／800萬 | 5,388萬 | 47.3萬 |
| 115-01 | 19F之2 | 99.1坪 | 3車位40.5坪／600萬 | 5,288萬 | 47.3萬 |
| 114-11 | 15F之1 | 98.9坪 | 2車位27.0坪／400萬 | 5,200萬 | 48.5萬 |
| 113-07 | 10F之1 | 117.1坪 | 27.0坪／400萬 | 6,000萬 | 47.8萬 |
| 111-07 | 4F之1 | 98.0坪 | 3車位40.5坪／480萬 | 4,620萬 | 42.3萬 |
| 111-03 | 17F之2 | 116.1坪 | 40.5坪／360萬 | 6,600萬 | 53.7萬 |
| 111-01 | 17F之2 | 99.1坪 | 3車位40.5坪／480萬 | 5,220萬 | 47.8萬 |
| 110-11 | 7F之2 | 116.4坪 | 2車位27.0坪／320萬 | 6,000萬 | 48.8萬＊ |
＊591標示為特殊交易，不列入統計。
本戶合理帶：待本戶樓層、座向與屋況確認後計算。＊參考：近五年約99坪戶中位數約47.5萬；58號116–117坪僅2筆（47.8、53.7萬）。同一戶8樓之2：107-06 5,100萬、115-07 5,328萬。＊為特殊交易，不列入統計。
資料來源：591實價登錄（單價扣除車位，更新至115年11月）；591共29筆。115-07車位價信義記450萬、單價49.19萬。歷史最高57.6萬（102-08）、最低38.2萬（104-02）。
周邊競品比較
七期要2012–2015年完工大樓的買方，會把這幾個放在一起比。
| 社區 | 完工 | 戶數／樓高 | 主力坪數 | 參考單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 龍寶誠臻邸（本案） | 2012 | 75戶／22F | 99、117坪 | 近五年 47.8 |
| 國泰府會園道 | 2015 | 112戶／31F | 85、106坪 | 近五年 53.4 |
| 精銳市政廳 | 2013 | 66戶／23F | 66–76坪 | 近三年 54.6 |
| 聯聚雍和大廈 | 2012 | 44戶／25F | 89–106坪 | 近五年 45.5 |
| 銳豐悅觀 | 2014 | 72戶／28F | 96–122坪 | 近五年 44.0 |
- 本案的優勢：有游泳池、SPA、瑜伽教室；近一年4筆成交可對照；捷運水安宮站約388公尺。
- 需要留意：112年沒有成交，58號近五年只有2筆；歷史最高57.6萬（102年8月）尚未回到；管理費與車位種類待確認。
- 國泰府會園道、精銳市政廳單價高約6–7萬；聯聚雍和大廈、銳豐悅觀低約2–4萬。
資料來源：591實價登錄與本系列企劃書整理；單價：萬/坪，扣車位；統計期間不同。
買方輪廓與銷售策略
誰會買｜七期換屋的四房家庭
約99坪戶總價4,620–5,388萬，成交多登記3車位。誰會買｜需要更大空間的家庭
58號116–117坪總價6,000–6,600萬，近五年2筆。誰會買｜重視社區公設的買方
社區有游泳池、SPA、瑜伽教室、廚藝教室。賣點｜龍寶建設、雙棟22層
地上22層、地下6層，名傑營造。賣點｜近一年成交集中
近一年4筆都在47.3–48.5萬，買方容易對照行情。賣點｜整理後的第二層價值
屋齡約14年；我用室內設計角度看格局與屋況，讓帶看第一眼更清楚。需要留意：112年沒有成交，58號大坪數近五年只有2筆，參考時要留意樣本少；歷史最高57.6萬（102年8月）尚未回到；管理費與車位種類待確認。