建案的主打亮點
市政路上、2015年完工的30層大樓，53戶，成交以每戶約155坪為主，車位配比1:4.53。
地段｜市政路28號，家樂福約226公尺、楓康超市約278公尺（信義），捷運綠線水安宮站約340公尺（591）。
產品｜2015年完工、30層、53戶，龍寶建設、名傑營造；平面車位240個、配比1:4.53；有游泳池、健身房、SPA（591）。
價格｜近五年9筆，扣車位50.5–57.0萬，中位數約53.1萬；最新一筆114年7月51.2萬。
資料來源：591實價登錄（單價扣除車位，更新至115年11月）、社區概況；信義房屋社區資料
附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。
社區基本資料總覽
各平台資料有落差的地方，我直接標出來。簽約前以使用執照、建物謄本為準。
產品與公設：591房型：四房155坪；成交登記另有約176坪（之1）。游泳池、健身房、SPA、KTV、瑜伽教室、廚藝教室、視聽室、空中花園；座向朝北（591）。
＊參考：591社區問答提到獨棟雙拼、2戶3梯，為網友回答，待現場確認。
資料來源：591實價登錄社區概況、信義房屋。
區域市場定位
本系列8個2013–2017年完工的七期大樓裡，謙臻邸單價排第4，和國泰府會園道接近。
單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同
- 和同屋齡比：低於大陸寶格、精銳市政廳，高於仁山山之道、精銳音悅廳、銳豐悅觀、聚合發獨秀約8–9萬。
- 和同建商、約76公尺的龍寶誠臻邸比（2012，47.8）：單價高約5萬，屋齡少3年。
資料來源：591實價登錄；各社區數字沿用本系列企劃書。近五年9筆：50.5、50.7、51.2、51.2、53.1、54.4、54.7、54.8、57.0。
四大地段價值
超市、公園、捷運都在約350公尺內的步行範圍。
學區
惠文國小約733公尺（591）大業國中約734公尺（信義）
生活機能
家樂福約226公尺楓康超市約278公尺（信義）
公園與市政
水安公園約341公尺臺中市議會約377公尺（信義）
交通
捷運水安宮站約340公尺（591）文心市政路口公車站約302公尺
本戶競爭力
本戶條件還沒拿到。下面是同社區成交看出來的規律，本戶填進去就知道站在哪一段。
本戶資料
樓層：待確認戶別（之1／之2）：待確認
座向／景觀面：待確認
車位（數量／坪數）：待確認
交屋狀態（毛胚／裝潢）：待確認
屋況：待確認
戶型
近五年成交都是之2約155坪；之1約176坪最近一筆在109年7月。樓層與單價
近五年155坪戶：17樓以上53.1–57.0萬，13樓以下50.5–51.2萬，高樓層單價較高。成交時間也不同，要一起看。車位
成交登記：4車位45.4坪／560萬（114-07）；3車位34.1坪／555萬（111-03）；34.1坪／420萬（113-04，車位數未標）；45.4坪／560萬（111-07，車位數未標）。本戶車位以謄本為準。資料來源：591實價登錄（單價扣除車位，更新至115年11月），106-04起最近20筆。
近年實價登錄
110、111年年均約54.5萬，112年起落在50–52萬。114年7月後尚無新成交。
年均成交單價（萬/坪，扣車位；民國年；不含特殊交易；括號為筆數）
| 成交年月 | 樓層 | 坪數（扣車位） | 車位 | 總價（含車位） | 單價 |
|---|---|---|---|---|---|
| 114-07 | 5F之2 | 155.1坪 | 4車位45.4坪／560萬 | 8,500萬 | 51.2萬 |
| 113-04 | 13F之2 | 155.1坪 | 34.1坪／420萬 | 8,288萬 | 50.7萬 |
| 112-11 | 11F之2 | 155.1坪 | 34.1坪／420萬 | 8,258萬 | 50.5萬 |
| 112-06 | 19F之2 | 155.1坪 | 34.1坪／420萬 | 8,650萬 | 53.1萬 |
| 111-12 | 22F之2 | 155.1坪 | 34.1坪／600萬 | 9,440萬 | 57.0萬 |
| 111-07 | 21F之2 | 155.1坪 | 45.4坪／560萬 | 9,050萬 | 54.7萬 |
| 111-03 | 17F之2 | 155.1坪 | 3車位34.1坪／555萬 | 9,000萬 | 54.4萬 |
| 111-03 | 9F之2 | 155.1坪 | 45.4坪／560萬 | 8,500萬 | 51.2萬 |
| 111-01 | 23F之2 | 155.1坪 | 34.1坪／580萬 | 9,088萬 | 54.8萬 |
本戶合理帶：待本戶樓層、座向與屋況確認後計算。＊參考：近五年155坪戶中位數約53.1萬；17樓以上53.1–57.0萬，13樓以下50.5–51.2萬。176坪戶最近一筆在109年7月（58.4萬），不直接套用。
資料來源：591實價登錄（單價扣除車位，更新至115年11月）；591共52筆。114-07車位價信義記580萬、單價51.07萬。591歷史最高82.5萬（105-04，條件待查明細）、最低50.5萬（112-11）。
周邊競品比較
七期要大坪數、2013–2019年完工大樓的買方，會把這幾個放在一起比。
| 社區 | 完工 | 戶數／樓高 | 主力坪數 | 參考單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 龍寶謙臻邸（本案） | 2015 | 53戶／30F | 155、176坪 | 近五年 53.1 |
| 大陸寶格 | 2017 | 67戶／39F | 147–188坪 | 147坪戶 64.4 |
| 聯聚中雍大廈 | 2018 | 73戶／39F | 181–263坪 | 拆分車位7筆 66.9 |
| 國泰層峰 | 2019 | 54戶／32F | 128–133坪 | 近五年 50.9 |
| 聚合發獨秀 | 2013 | 88戶／34F | 108–140坪 | 近三年 43.7 |
- 本案的優勢：車位配比1:4.53、平面式；有游泳池、SPA、瑜伽教室；捷運水安宮站約340公尺。
- 需要留意：114年7月後尚無新成交；近年成交落在591歷史低檔；公設比與管理費待確認。
- 大陸寶格、聯聚中雍單價高約11–14萬；國泰層峰低約2萬、新4年；聚合發獨秀低約9萬。
資料來源：591實價登錄與本系列企劃書整理；單價：萬/坪，扣車位；統計期間不同。
買方輪廓與銷售策略
誰會買｜七期換屋的大坪數家庭
155坪戶總價8,258–9,440萬，以四、五房登記為主。誰會買｜多車家庭與企業主
車位配比1:4.53、平面式，成交多登記34–45坪車位。誰會買｜重視社區公設的買方
有游泳池、SPA、瑜伽教室、廚藝教室。賣點｜龍寶建設、2015年完工
地上30層、地下5層，名傑營造。賣點｜155坪大空間、車位充足
平面車位240個，多車家庭容易規劃。賣點｜整理後的第二層價值
屋齡約11年；我用室內設計角度看格局與屋況，讓帶看第一眼更清楚。需要留意：114年7月後尚無新成交；591歷史最低50.5萬就出現在112年11月，近年成交落在相對低檔；106–109年的56–61萬不宜直接當作現在的開價依據；管理費待向管委會確認。